Bauleistungen an Nachunternehmer ausschreiben: LV, Fristen, Vergleich

Nach § 7 Abs. 1 VOB/A ist die Leistung „eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Unternehmen die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können“. Alle preisbeeinflussenden Umstände gehören in die Vergabeunterlagen, und dem Auftragnehmer darf kein ungewöhnliches Wagnis für Umstände aufgebürdet werden, die er nicht beeinflussen und nicht abschätzen kann.

Bedarfspositionen sollen grundsätzlich nicht ins Leistungsverzeichnis, Stundenlohnarbeiten nur im unbedingt erforderlichen Umfang. Die Baustellenverhältnisse – etwa Boden und Wasser – sind so zu beschreiben, dass der Bieter ihre Auswirkungen beurteilen kann; die Hinweise in Abschnitt 0 der ATV nach DIN 18299 ff. helfen dabei. Produkt- oder Herstellervorgaben sind nur zulässig, wenn der Auftragsgegenstand sie rechtfertigt oder sich nicht anders beschreiben lässt, dann mit dem Zusatz „oder gleichwertig“.

Den Aufbau regelt § 7b VOB/A: eine allgemeine Baubeschreibung und ein in Teilleistungen gegliedertes Leistungsverzeichnis. Unter einer Ordnungszahl stehen nur Leistungen, die technisch und für die Preisbildung gleichartig sind; Sammelpositionen sind nur erlaubt, wenn eine Teilleistung den Durchschnittspreis nicht nennenswert beeinflusst. Jede Position braucht Menge, Einheit, Kurz- und Langtext.

• Baubeschreibung mit Zweck, Beanspruchung und Randbedingungen der Leistung
• Leistungsverzeichnis mit Ordnungszahlen, Mengen, Einheiten, Kurz- und Langtexten
• Pläne, Gutachten und Schnittstellenbeschreibung zu angrenzenden Gewerken
• Bauzeitenplan mit den Terminen, die Vertragsfristen werden sollen
• Besondere Vertragsbedingungen, Baustellenordnung, Sicherheits- und Gesundheitsschutz
• Liste der Nachweise, die der Bieter mit dem Angebot oder vor dem Zuschlag vorlegen muss

§ 4 Abs. 1 VOB/A sieht Bauleistungen in der Regel als Einheitspreisvertrag vor: Der Auftraggeber gibt die Mengen nach Maß, Gewicht oder Stückzahl an, abgerechnet wird nach den tatsächlich ausgeführten Mengen. Ein Pauschalvertrag kommt in geeigneten Fällen in Betracht, wenn die Leistung nach Ausführungsart und Umfang genau bestimmt ist und mit Änderungen bei der Ausführung nicht zu rechnen ist. Leistungen geringeren Umfangs mit überwiegend Lohnkosten können im Stundenlohn vergeben werden.

Die Wahl verteilt das Mengenrisiko. Beim Pauschalvertrag trägt es der Nachunternehmer – und preist es ein, wenn die Unterlagen Lücken lassen. Beim Einheitspreisvertrag trägt es der Auftraggeber, allerdings mit einer Grenze nach § 2 Abs. 3 VOB/B: Weicht die ausgeführte Menge einer Position um nicht mehr als 10 % vom Vertrag ab, gilt der vertragliche Einheitspreis; für die darüber hinausgehende Abweichung ist auf Verlangen ein neuer Preis zu vereinbaren (Quelle: VOB/B).

Praxishinweis: Pauschalieren Sie nur Leistungen, die vollständig geplant sind. Eine Pauschale auf unvollständiger Grundlage erzeugt mehr Nachträge als ein sauber bemessenes Leistungsverzeichnis.

Damit Angebote vergleichbar zurückkommen, sollten alle Bieter dasselbe Leistungsverzeichnis in derselben Struktur ausfüllen. Dafür gibt es den GAEB-Datenaustausch: GAEB DA XML ist der einheitliche Standard für den Austausch von Bauinformationen bei Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung, aktuell in der Version 3.3 (Ausgabe 2021-05); ältere Regelungen unterstützt der GAEB fachlich nicht mehr (Quelle: GAEB).

Der Standard ist nicht genormt, gilt aber als nationaler Standard und ist in der PAS 1067 dokumentiert. Die Austauschphasen DA 81 bis DA 86 heißen in allen Versionen gleich: Mit der Datei X83 (Angebotsaufforderung) übergeben Sie das Leistungsverzeichnis an die Bieter, mit der X84 (Angebotsabgabe) kommen die Preise in derselben Struktur zurück; die X81 dient der Übergabe des Leistungsverzeichnisses vom Planer an den Auftraggeber (Quelle: GAEB-FAQ).

GAEB-Dateien lassen sich mit AVA- oder Kalkulationssoftware öffnen, zur Ansicht reicht ein kostenfreier Viewer. Kleinere Nachunternehmer ohne solche Software können das Leistungsverzeichnis als Tabelle erhalten; wichtig ist, dass Positionsnummern und Texte unverändert bleiben. Leistungsverzeichnisse lassen sich als Excel- oder GAEB-Datei auch in eine Anfrage auf baulieferanten.eu importieren und an mehrere Nachunternehmer eines Gewerks richten (Anfrage stellen).

Für die Fristen gibt § 10 VOB/A den Maßstab: Die Angebotsfrist muss ausreichen, auch bei Dringlichkeit nicht unter zehn Kalendertagen, und den Aufwand für Baustellenbesichtigung und Unterlagen berücksichtigen. Die Bindefrist, in der die Bieter an ihr Angebot gebunden sind, soll so kurz wie möglich sein; mehr als 30 Kalendertage sollen nur in begründeten Fällen festgelegt werden. Sie beginnt mit Ablauf der Angebotsfrist, ihr Ende ist als Kalendertag anzugeben (Quelle: VOB/A).

Der Preisspiegel stellt die Einheitspreise aller Bieter Position für Position nebeneinander. Erst damit sehen Sie, ob ein günstiger Gesamtpreis auf durchgängig fairen Preisen beruht oder auf einzelnen Positionen, die auffällig niedrig oder hoch sind. Fehlende Positionen, abweichende Mengen oder eigene Texte des Bieters machen ein Angebot nicht vergleichbar und müssen vor der Wertung geklärt werden.

Achten Sie auf Nebenkosten und Nachtragsrisiko: Sind Baustelleneinrichtung, An- und Abfahrt, Gerüst, Entsorgung und Stundenlohnsätze enthalten? Niedrige Preise bei Positionen, deren Mengen voraussichtlich sinken, und hohe Preise bei Positionen, deren Mengen steigen, deuten auf Spekulation. Für öffentliche Auftraggeber gilt nach § 16d Abs. 1 VOB/A, dass auf ein Angebot mit unangemessen hohem oder niedrigem Preis kein Zuschlag erteilt werden darf – ein Grundsatz, der auch privaten Hauptunternehmern Streit erspart.

Offene Fragen klären Sie im Aufklärungsgespräch. § 15 VOB/A erlaubt öffentlichen Auftraggebern, Aufklärung über Eignung, Angebot, Nebenangebote, Art der Durchführung, Bezugsquellen und die Angemessenheit der Preise zu verlangen, nötigenfalls durch Einsicht in die Kalkulation; die Ergebnisse sind in Textform festzuhalten, Preisverhandlungen sind dort unstatthaft. Private Hauptunternehmer dürfen verhandeln, sollten aber ebenso dokumentieren – und vor dem Zuschlag die Eignung prüfen, wie im Ratgeber Nachunternehmer finden und prüfen beschrieben.

• Vollständigkeit: alle Positionen bepreist, keine geänderten Texte oder Mengen
• Nebenkosten: Baustelleneinrichtung, Logistik, Gerüst, Entsorgung, Stundenlohnsätze
• Ausreißer: Positionen deutlich über oder unter dem Mittel der anderen Bieter
• Nachtragsrisiko: Preise bei Positionen mit unsicheren Mengen und bei Bedarfspositionen
• Nebenangebote und Bedingungen: Abweichungen von Ihren Vertragsbedingungen
• Eignung: Nachweise vollständig, Referenzen geprüft

Haben Sie selbst einen VOB/B-Vertrag, verpflichtet Sie § 4 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B, bei der Weitervergabe die VOB/B und VOB/C zugrunde zu legen; die schriftliche Zustimmung Ihres Auftraggebers zum Nachunternehmereinsatz muss vorher vorliegen. Legen Sie im Vertrag die Rangfolge der Unterlagen fest – § 1 Abs. 2 VOB/B nennt Leistungsbeschreibung, Besondere Vertragsbedingungen, Zusätzliche Vertragsbedingungen und Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen.

Ausführungsfristen nach § 5 VOB/B sind nur verbindlich, wenn sie als Vertragsfristen vereinbart sind; Einzelfristen aus einem Bauzeitenplan gelten nur dann als Vertragsfristen, wenn der Vertrag das ausdrücklich sagt. Eine Vertragsstrafe nach § 11 VOB/B wird fällig, wenn der Nachunternehmer in Verzug gerät, zählt bei Bemessung nach Tagen nur Werktage und muss bei der Abnahme vorbehalten werden. Für die Höhe setzt die Rechtsprechung Grenzen, und eine unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeführt, sondern entfällt ganz: Nach dem Bundesgerichtshof benachteiligt eine Vertragsstrafenklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers den Auftragnehmer unangemessen, wenn sie eine Höchstgrenze von über 5 % der Auftragssumme vorsieht (Quelle: BGH VII ZR 210/01).

Auch der Tagessatz ist begrenzt. Eine Klausel, die den Verzug mit 0,5 % der Auftragssumme je Arbeitstag belegt, hat der Bundesgerichtshof als unangemessen angesehen, weil sie in wenigen Tagen den typischerweise zu erwartenden Gewinn des Auftragnehmers aufzehrt (Quelle: BGH VII ZR 198/00).

Praxishinweis: Formulieren Sie die Vertragsstrafe mit Tagessatz, Obergrenze und klarem Bezug auf vereinbarte Vertragsfristen – und behalten Sie sie bei der Abnahme ausdrücklich vor, sonst ist sie verloren.

Sicherheit nach § 17 VOB/B dient der vertragsgemäßen Ausführung und den Mängelansprüchen. Ohne andere Vereinbarung kann sie durch Einbehalt, Hinterlegung oder Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden; eine Bürgschaft auf erstes Anfordern darf der Auftraggeber nicht fordern. Die Vertragserfüllungssicherheit ist spätestens nach Abnahme und Stellung der Mängelsicherheit zurückzugeben. Behalten Sie die Sicherheit von Abschlagszahlungen ein, dürfen Sie jede Zahlung um höchstens 10 % kürzen, bis die vereinbarte Summe erreicht ist, und müssen den Betrag binnen 18 Werktagen nach Mitteilung auf ein Sperrkonto einzahlen (Quelle: VOB/B).

Die Abnahme nach § 12 VOB/B ist binnen 12 Werktagen nach Verlangen durchzuführen; eine förmliche Abnahme mit Niederschrift, in die Vorbehalte wegen Mängeln und Vertragsstrafe aufgenommen werden, findet statt, wenn eine Partei sie verlangt. Ohne Abnahmeverlangen gilt die Leistung 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung oder 6 Werktage nach Beginn der Benutzung als abgenommen; mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Auftraggeber über. Zahlungsfristen, Abschlagszahlungen und Skonto behandelt der Ratgeber Zahlungsbedingungen im Bau.

Mängelansprüche verjähren nach § 13 Abs. 4 VOB/B ohne andere Vereinbarung bei Bauwerken in vier Jahren. Das gesetzliche Werkvertragsrecht ist strenger: Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren Mängelansprüche bei einem Bauwerk in fünf Jahren ab Abnahme. Vereinbaren Sie mit dem Nachunternehmer deshalb mindestens die Frist, die Sie Ihrem eigenen Auftraggeber schulden, sonst entsteht eine Lücke zu Ihren Lasten (Quelle: § 634a BGB).

Die Schritte bauen aufeinander auf: Ein vollständiges Leistungsverzeichnis macht Angebote vergleichbar, der Preisspiegel macht Risiken sichtbar, und ein Vertrag mit klaren Fristen, Sicherheiten und Nachweispflichten hält die Ausführung steuerbar. Welche Haftung Sie als Hauptunternehmer trifft und welche Bescheinigungen Sie deshalb vor Vertragsschluss brauchen, erklärt der Ratgeber Nachunternehmerhaftung.

Bewahren Sie Vergabeunterlagen, Preisspiegel, Aufklärungsprotokolle und die Zustimmung Ihres Auftraggebers zusammen mit dem Vertrag auf. Bei Nachträgen und Streit über den Leistungsumfang entscheidet, was ausgeschrieben und angeboten wurde.

1. Zustimmung des eigenen Auftraggebers zum Nachunternehmereinsatz schriftlich einholen (§ 4 Abs. 8 VOB/B)
2. Leistung eindeutig und erschöpfend beschreiben, Baustellenverhältnisse angeben, keine Bedarfspositionen
3. Vertragsart festlegen: Einheitspreise mit belastbaren Mengen oder Pauschale nur bei vollständiger Planung
4. Leistungsverzeichnis als GAEB X83 oder Tabelle an mehrere geeignete Bieter senden, Angebotsfrist ausreichend bemessen
5. Preisspiegel erstellen, Ausreißer und Nebenkosten prüfen, Aufklärungsgespräch dokumentieren
6. Eignung und Haftungsnachweise des Favoriten prüfen (Präqualifikation oder Bescheinigungen)
7. Vertrag mit Vertragsfristen, Vertragsstrafe innerhalb der BGH-Grenzen, Sicherheit, Abnahmeregelung und Mängelverjährung mindestens wie im Hauptvertrag
8. Zuschlag innerhalb der Bindefrist erteilen, Auftragsschreiben mit Rangfolge der Unterlagen
9. Abnahme förmlich durchführen, Vorbehalte wegen Mängeln und Vertragsstrafe in die Niederschrift aufnehmen